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使用过空置率这一指标来描述房地产领域的资源配置状况，但其公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子。控制率计算的偏差在所难免，但是如果数据偏离实际太远，以至于影响到国家整体的宏观决策，则是需要警惕的问题。

近来，“以讹传讹”的空置率分析方法和判断标准再次被使用，得出了令公众震惊却似乎不容怀疑的“权威”结论。这使笔者感到很有必要结合形势，重新讨论一下这个问题。

空置率过高？

2005年12月，有消息称，国家统计局公布了一组统计数据：到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积为6204万平方米，商业地产空置面积上半年为2878万平方米。由此计算，我国商品房空置率已达到26％，大大超过了国际公认的10％的警戒线。

而根据2006年2月国家统计局公布的数据：2005年前11个月，商品房空置面积达1.14亿平方米；该年购置土地面积中，未完成开发的土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多。根据这一组数据表明，我国面临着潜在的住房过剩风险。

适当的风险意识固然值得提倡，但是对于传言中的26％的空置率以及超过国际公认的10%的警戒线的判断，笔者却不敢苟同。

实际空置率为多少？

据统计，早在1993年我国的商品房积压就达到5000多万平方米，1998年底这一指标达到8783多万平方米，2002年7月进一步上升到1.2亿平方米，而2003年建设部公布的这一指标则为1.28亿平方米。在这个过程中，舆论界，包括很多学者在内，一直认为空置面积过大、空置率过高。但如果空置率真的远远超过了国际警戒线，甚至达到26％这样的地步，就意味着商品房处于绝对的供过于求状态，房价必然呈现明显下跌趋势，许多开发商和开发投资自然会退出。然而事实却是房价在不断上涨，在某些城市上涨速度甚至很快，而开发商却都在拼命拿地，有强烈的开发建设冲动。



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